Bâtiment rouge à lèvres -Lipstick Building

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Bâtiment de rouge à lèvres
Bâtiment rouge à lèvres (51923067068).jpg
Le bâtiment du rouge à lèvres
informations générales
Statut Complété
Taper Bureau
Emplacement 885 Third Avenue, Manhattan, New York, États-Unis
Coordonnées 40°45′28″N 73°58′08″O / 40.75778°N 73.96889°O / 40,75778; -73,96889 Coordonnées: 40°45′28″N 73°58′08″O / 40.75778°N 73.96889°O / 40,75778; -73,96889
Complété 1986
Hauteur
Toit 138 mètres (453 pieds)
Détails techniques
Nombre d'étages 34
Conception et construction
Architecte John Burgee et Philip Johnson
Ingénieur en structure Le bureau d'Irwin Cantor

Le Lipstick Building, également connu sous le nom de 885 Third Avenue et 53rd at Third, est un gratte-ciel de 453 pieds (138 mètres) de haut situé sur Third Avenue entre la 53rd Street et la 54th Street dans le quartier Midtown Manhattan de New York . Il a été achevé en 1986 et compte 34 étages. Le bâtiment a été conçu par John Burgee et Philip Johnson pour Hines Interests et a été le premier projet du développeur Gerald D. Hines à New York. Le surnom du bâtiment est dérivé de sa forme et de sa couleur, qui ressemble à un tube de rouge à lèvres.

Le bâtiment a une masse presque elliptique, avec des retraits au-dessus des 19e et 27e étages, ainsi qu'un penthouse en granit de deux étages. La structure est en fait polygonale ; la base et les sections en retrait ont plus d'une centaine de côtés. Le bâtiment repose sur une colonne à double hauteur à la base et la façade est en granit impérial rouge et en acier inoxydable. Sur le côté nord-est du bâtiment se trouve une annexe rectangulaire de neuf étages. Le bâtiment a 580 000 pieds carrés (54 000 m 2 ) d'espace locatif, dont une partie a été construite en échange d'améliorations à la station Lexington Avenue/51st Street . Pour protéger le bâtiment contre les vents du nord, l'ingénieur en structure Irwin Cantor a conçu un système de support tubulaire et un noyau central pour la superstructure du bâtiment .

Hines Interests a acheté le site à Citigroup en 1981 et a embauché Burgee et Johnson pour concevoir un immeuble de bureaux elliptique pour le site. La construction a commencé en mai 1984 et le bâtiment a été achevé deux ans plus tard. Au cours des premières années de l'histoire du bâtiment, l'espace de bureau était généralement rentable. Hines a vendu le bâtiment en 2004 à Tishman Speyer, qui a revendu une participation partielle à Prudential Real Estate Investors . Metropolitan 885 Third Avenue LLC a ensuite acquis le bâtiment en 2007 dans le cadre d'un accord de financement complexe dans lequel le terrain sous-jacent a été vendu séparément à SL Green . Après la faillite de Metropolitan en 2010, Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima et le Marciano Investment Group en ont pris la propriété. Ceruzzi Properties et SMI USA ont acquis le terrain en 2015, et SL Green a repris le bâtiment en 2021.

Placer

Le Lipstick Building est situé au 885 Third Avenue dans le quartier de Midtown Manhattan à New York . Il occupe la partie ouest d'un pâté de maisons délimité par la troisième avenue à l'ouest, la 54e rue au nord, la deuxième avenue à l'est et la 53e rue au sud. Le terrain en forme de "L" couvre 26 108 pieds carrés (2 425,5 m 2 ) avec une façade de 200 pieds (61 m) sur la Troisième Avenue et une profondeur de 160 pieds (49 m). Les autres bâtiments à proximité comprennent le 599 Lexington Avenue au sud-ouest, le Citigroup Center à l'ouest et le 919 Third Avenue à deux rues au nord.

Une entrée de la station Lexington Avenue/51st Street du métro de New York (desservie par les trains 6, <6> ​​, E et ​M ) se trouve à côté du bâtiment. L'entrée a coûté 7 millions de dollars au promoteur du bâtiment et a été construite pour augmenter la quantité d'espace dans le bâtiment. En vertu des réglementations de zonage normales, le ratio de surface de plancher (FAR) maximal pour tout bâtiment sur le site de la tour était de 15. Les promoteurs ont reçu une prime de 20 % pour l'amélioration de l'entrée du métro, portant le FAR à 18. L'entrée se compose d'un escalier et escalier mécanique. Il y a aussi une jardinière paysagée à côté de l'entrée du métro, adjacente à la promenade incurvée du bâtiment.

Avant la construction du 885 Third Avenue, le site contenait des immeubles de faible hauteur. Citicorp, qui occupait le 601 Lexington Avenue immédiatement à l'ouest, a acheté le site au milieu des années 1980 pour 7,2 millions de dollars. Citicorp avait l'intention d'y ériger un immeuble résidentiel. En l'espace d'un an, la banque a décidé de vendre le site en raison d'une augmentation des valeurs immobilières.

Architecture

Le Lipstick Building au 885 Third Avenue a été conçu par Philip Johnson et John Burgee pour le développeur Gerald D. Hines . L'ingénieur en structure Irwin Cantor, l'ingénieur en mécanique Cosentini Associates, les architectes paysagistes Zion et Breen Associates et le consultant en éclairage Claude Engle ont également participé au développement du bâtiment. Il mesure 34 étages et mesure 453 pieds (138 m) jusqu'à son toit. Bien que le bâtiment ait été officiellement connu sous le nom de Fifty-third at Third, sa masse inhabituelle et la couleur de la façade ont conduit à son nom populaire, le Lipstick Building. C'est l'un des nombreux bâtiments de New York qui ont été surnommés en fonction de leur apparence.

À partir de 2020, en raison d'une technicité juridique, le bâtiment et le terrain sous-jacent ont des propriétaires distincts, et le terrain lui-même est divisé en deux sections de propriété. Un terrain de 50 pieds sur 110 pieds (15 sur 34 m) sur la Troisième Avenue, couvrant environ 21% du site, appartient à une société à responsabilité limitée et est loué à SL Green, propriétaire du reste du site.

Forme et façade

Détail du haut du bâtiment

Le 885 Third Avenue a une masse presque elliptique car, au moment du développement du bâtiment, le département de l'urbanisme de la ville de New York envisageait de rezoner Midtown Manhattan. Le volume contrastait avec ceux des bâtiments plus anciens, qui étaient généralement conçus avec des formes rectangulaires. La forme elliptique permet aux piétons des 53e et 54e rues de traverser les coins et permet à la lumière et à l'air supplémentaires de pénétrer dans le bâtiment. Burgee a déclaré que le design créait "un point de repère mémorable le long de la fadeur de la Troisième Avenue", tandis que Johnson a déclaré que la forme était "appropriée pour l'excentrique Third Avenue mais pas pour la plus sérieuse Park Avenue ". Les critiques ont comparé la masse du bâtiment à un tube de rouge à lèvres et à un paquebot de luxe.

Le bâtiment est divisé verticalement en trois sections. Pour se conformer aux lois de zonage, le Lipstick Building contient des retraits au-dessus des 19e et 27e étages, au-dessus desquels la masse elliptique se poursuit. Bien que le bâtiment semble être elliptique, la base et les deux sections de retrait sont en fait polygonales, car les murs extérieurs sont composés de facettes mesurant 2 pieds 7,5 pouces (0,800 m) de large. La section la plus basse contient 180 côtés ; la section médiane au-dessus du 19e étage a 164 côtés; et la section supérieure au-dessus du 27e étage a 156 côtés. Il y a aussi un espace mécanique de deux étages au sommet du toit, qui est recouvert de granit et en forme d'ellipse. La partie nord-est du site contient une annexe rectangulaire de neuf étages, dont la base contient un espace de restauration.

À la base, le bâtiment est soutenu par 28 colonnes en acier inoxydable et en granit, chacune de 28 pieds (8,5 m) de haut. Les colonnes font saillie devant le hall aux parois de verre. Les sommets des colonnes contiennent des bandes d'acier. Derrière les colonnes se trouve une arcade qui s'enroule autour d'une section de 300 degrés du périmètre du bâtiment. Il y a des plantations adjacentes à l'arcade sur les 53e et 54e rues. L'extérieur du bâtiment est un mur continu de granit impérial rouge et d'acier inoxydable. Les fenêtres ruban sont entourées de cadres gris. Il y a des panneaux d' allège rouges entre les étages, qui sont encadrés par des bandes d'acier inoxydable.

Fonctionnalités

Le bâtiment a une superficie de 580 000 pieds carrés (54 000 m 2 ). Le site pouvait accueillir 500 000 pieds carrés de surface de plancher utilisable sans aucun bonus de zonage, mais Hines Interests a été autorisé à ajouter 71 544 pieds carrés (6 646,7 m 2 ) en échange d'améliorations à l'entrée de métro adjacente. Le hall du bâtiment contenait des carreaux de sol décorés en damier, ainsi qu'un plafond en mosaïque de verre. Une partie du hall a été transformée en café en 1992. Lorsque le 885 Third Avenue a ouvert ses portes, il disposait de quatre ascenseurs avec des panneaux de marbre. Chaque cabine d'ascenseur utilisait une couleur de marbre différente (vert, marron, rouge ou rose). Les ascenseurs sont placés sur le côté est (arrière) du bâtiment, permettant au reste de la tour de s'élever avec des revers.

La superstructure du 885 Third Avenue est en béton armé. Il comprend un système de support tubulaire et un noyau central qui se rétrécit aux niveaux supérieurs. En raison de la forme inhabituelle du bâtiment et de son emplacement du côté est de la Troisième Avenue, les vents du nord provoqueraient une pression extrêmement importante vers l'est. En conséquence, l'ingénieur en structure Irwin Cantor a décidé d'ajouter le noyau central, qui absorbe la plupart des charges structurelles. Le noyau central contient les ascenseurs et les escaliers de secours. Également en raison de la forme non conventionnelle du bâtiment, l'espace de bureau et l'équipement mécanique ont dû être ajustés pour s'adapter à la forme elliptique de chaque étage.

Histoire

Développement

Vu du sud

En janvier 1981, Gerald Hines a acheté le site du 885 Third Avenue à Citicorp pour 28 millions de dollars. Le terrain avait coûté plus de 1 000 $ le pied carré (11 000 $/m 2 ), un prix record pour un terrain à Midtown Manhattan. Ce prix n'incluait pas le coût d'un bail au milieu de l'îlot, qui a été acquis séparément. À l'époque, Hines avait développé 273 projets à travers les États-Unis, mais il n'avait jamais développé de structure à New York. Selon Hines, "Nous aimerions faire quelque chose dont nous sommes fiers et que la ville verrait favorablement." Le site pourrait être aménagé avec un immeuble de bureaux d'une superficie allant jusqu'à 460 000 pieds carrés (43 000 m 2 ). En avril, Burgee et Johnson ont présenté les plans d'un bâtiment elliptique sur le site, mais la construction ne devait pas commencer avant plusieurs années, car les baux des locataires existants n'avaient pas encore expiré. En août 1981, les détails du projet n'avaient toujours pas été finalisés. Kenneth Hubbard, qui dirigeait le bureau de Hines à New York, a déclaré que la masse elliptique était la seule certitude dans la conception.

En 1983, Hines Interests a annoncé qu'elle commencerait la construction d'un immeuble de 25 à 30 étages l'année suivante, avec 500 000 pieds carrés (46 000 m 2 ) d'espace. A l'époque, un porte-parole de Hines avait déclaré au New York Times : "Nous n'avons pas encore de locataires. En connaissez-vous ?" Hines Interests a payé 1 million de dollars pour reloger un résident sur le site, Paul Brine, qui payait 90,14 dollars par mois pour un appartement sur le site et avait refusé de déménager. Hines Interests a inauguré la tour en mai 1984, même s'il n'y avait toujours pas de locataires; cela contrastait avec l'approche typique de l'entreprise, où elle signait un locataire majeur avant de commencer la construction. À l'époque, il érigeait un immeuble de bureaux pour EF Hutton au 40 West 53rd Street, et Hines Interests considérait les deux projets "comme un engagement similaire".

Il y avait encore une incertitude sur la hauteur du bâtiment pendant la construction des fondations, car Hines Interests et son partenaire Sterling Equites voulaient augmenter le ratio de surface au sol du bâtiment de 20% en échange de l'amélioration des stations de métro adjacentes. Cela permettrait aux promoteurs d'ajouter 75 000 pieds carrés (7 000 m 2 ), pour une superficie maximale de 580 000 pieds carrés (54 000 m 2 ). Le bonus a finalement été approuvé. L'architecte du projet était Ronnette Riley de Burgee Johnson Architects, qui a supervisé le développement du bâtiment. Pour attirer des locataires, Hines Interests a ouvert un centre de marketing au 31e étage du Seagram Building voisin, où l'entreprise a exposé des maquettes du 40 West 53rd Street et du 885 Third Avenue. Les promoteurs ont prédit qu'ils pourraient facturer de 45 $ à 60 $ le pied carré (480 $ à 650 $/m 2 ) pour l'espace. Les locataires ont payé un bail net modifié, mais Hines Interests a remboursé tout trop-payé pour les taxes, les frais de services publics et les frais d'exploitation.

Opération Hines

Le bâtiment a été achevé en 1986. Le 885 Third Avenue a reçu des critiques mitigées dans ses premières années et a été surnommé le "Lipstick Building" pour sa forme inhabituelle, mais l'espace de bureau était rentable. Environ 65 pour cent de l'espace du bâtiment avaient été loués à une douzaine de locataires à la mi-1986. Les premiers locataires comprenaient un centre de télécommunications exploité par Telecom Plus ; Première Banque Interstate Limitée ; agence de publicité Hill, Holliday, Connors, Cosmopolus ; société de bourse Bernard L. Madoff Investment Securities ; et la Fondation Nathan Cummings . John Burgee et Philip Johnson ont déménagé les bureaux d'architecture de leur entreprise dans la tour, ce que les responsables de Hines considéraient comme une "forte approbation". À la fin de l'année, les trois quarts du bâtiment étaient occupés. En raison de la baisse de la demande d'espaces de bureaux, Hines Interests ne s'attendait plus à louer des espaces à quelques grands locataires.

Un restaurant italien nommé Toscana Ristorante a ouvert du côté de la 54e rue du bâtiment en 1987, tandis qu'un café a ouvert du côté de la 53e rue en 1999. Au début des années 1990, Johnson a déclaré à propos du bâtiment: "Quand vous dites que vous travaillez dans le rouge à lèvres bâtiment, les gens savent exactement où vous êtes. Le Lipstick Cafe a ouvert ses portes dans le hall en 1992. L'année suivante, le Toscana Ristorante a été remplacé par un restaurant appelé Vong, conçu par David Rockwell et Jay Haverson. Au début des années 2000, les locataires de bureaux comprenaient le cabinet d'avocats Bingham McCutchen, le cabinet d'avocats Latham & Watkins, la société informatique Unisys et la société financière Morgan Stanley .

années 2000

Vu de l'est, avec le Citigroup Center derrière

En janvier 2004, Tishman Speyer a signé un contrat d'achat du bâtiment. À ce moment-là, les propriétaires de New York achetaient des immeubles en prévision de la hausse des taux de location. Plus tard cette année-là, Hines Interests a vendu le bâtiment à Tishman Speyer pour 235 millions de dollars. Latham & Watkins a signé un bail de 15 ans pour plus de la moitié du bâtiment, soit 319 665 pieds carrés (29 697,9 m 2 ), à la fin de 2004 dans un contexte de demande croissante d'espaces de bureaux à Midtown Manhattan. TMW Property Funds, un fonds géré par Prudential Real Estate Investors, a acheté une participation de 49 % dans le bâtiment à Tishman Speyer à la mi-2005 pour 164 millions de dollars. La vente a évalué le bâtiment à 335 millions de dollars. Prudential a représenté un groupe d'investisseurs allemands dans la transaction. À ce moment-là, le bâtiment était occupé à 95 %. Tishman Speyer a décidé de mettre en vente le 885 Third Avenue en mars 2007. Prudential avait voulu vendre le bâtiment et les experts immobiliers ont prédit que la propriété pourrait être vendue pour plus de 500 millions de dollars.

Un consortium connu sous le nom de Metropolitan 885 Third Avenue LLC a acheté le bâtiment en juillet 2007 pour 648,5 millions de dollars, finalisant son achat le mois suivant. Suite à la vente, les sociétés israéliennes Tao Tsuot et Financial Levers possédaient collectivement une participation de 70 % dans le bâtiment. Le reste appartenait à Metropolitan Real Estate Investments, à Marciano Investment Group et à un troisième investisseur. La vente comprenait une option pour les propriétaires d'acquérir le terrain sous-jacent en 2020 ou plus tard. Dans le cadre de la même transaction, SL Green a acquis une participation pour 79% du terrain sous-jacent, ainsi qu'un bail pour les 21% restants du site, pour 317 millions de dollars. SL Green détenait 55 % des intérêts et du bail, tandis que son partenaire Gramercy Capital Corp. possédait les 45 % restants. Cet accord faisait partie d'un montage financier compliqué pour le bâtiment lui-même. Les propriétaires de l'immeuble ont également acquis un prêt hypothécaire de premier rang de 210 millions de dollars auprès de la Banque Royale du Canada (RBC), ainsi qu'un prêt de capital privilégié de 60 millions de dollars auprès de Goldman Sachs . L'acquisition du site, le prêt hypothécaire de premier rang et le prêt sur actions privilégiées ont totalisé 587 millions de dollars de financement. Wachovia avait proposé de financer 90% du prix d'achat du bâtiment, mais a finalement renié l'accord.

Bien que la majorité de l'espace était déjà loué à long terme à Latham & Watkins, les nouveaux propriétaires ont exprimé leur confiance que l'espace restant, qui était occupé par une variété de petits locataires, pourrait être loué à des taux élevés. Environ 42% de l'espace du bâtiment devait devenir disponible à la location jusqu'en 2013. Metropolitan a refinancé le bâtiment en juillet 2008 avec un prêt relais de Goldman Sachs. À l'époque, le bâtiment était occupé à 97 %, avec seulement 1 280 m² (13 800 pieds carrés ) d'espace vacant disponible. Environ les deux tiers du bâtiment étaient occupés par un seul locataire, Latham & Watkins. Bernard L. Madoff Investment Securities, qui occupait trois étages, s'est replié en 2008 après que son président Bernie Madoff a été reconnu coupable d'avoir exploité un stratagème de Ponzi de 65 milliards de dollars . Par la suite, le Federal Bureau of Investigation a repris une partie de l'espace de Madoff alors qu'il enquêtait sur des accusations de fraude contre Madoff. Les courtiers ont exprimé leur inquiétude quant au fait que la connexion de l'immeuble avec Madoff ferait fuir les locataires. Les revenus locatifs du 885 Third Avenue ont diminué au cours des années suivantes, en partie à cause du scandale Madoff, mais aussi à cause de l'augmentation des taux d'inoccupation causée par la crise financière de 2007-2008 . Wolfgang's Steakhouse a repris l'ancien espace de Vong dans le bâtiment à la fin de 2009.

années 2010 à aujourd'hui

Metropolitan 885 Third Avenue LLC a fait défaut sur son premier prêt hypothécaire en 2010, et RBC a poursuivi en juin pour saisir l'immeuble. Metropolitan a déposé son bilan en novembre. Le groupe argentin Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA) et le Marciano Investment Group ont acquis la majorité de l'immeuble dans le cadre d'un accord valorisant l'immeuble à 395 millions de dollars. SL Green a consolidé sa propriété du terrain sous-jacent, qui était évalué à 352 millions de dollars. Malgré la controverse Madoff, le bâtiment était encore occupé à plus de 90% après l'acquisition de l'IRSA et de Marciano. Certains espaces de bureau vacants ont été utilisés pour une exposition d'art en 2011, et le hall a accueilli une exposition sur le travail de Philip Johnson l'année suivante. Un café avait ouvert dans le hall de l'immeuble en 2010; il a été remplacé en 2014 par le restaurant Crimson & Rye, dirigé par le chef Charlie Palmer . Pour attirer des locataires, IRSA et Marciano ont engagé le cabinet d'architectes Gensler pour repenser une partie des bureaux. Les propriétaires ont ensuite loué l'espace en tant que bureaux préconstruits, chacun avec quelques milliers de pieds carrés.

Herald Square Properties, l'agent de gestion du bâtiment, a signalé en 2014 qu'il y avait une demande pour des étages complets dans le bâtiment. L'année suivante, le bâtiment était loué à 97%, y compris tout l'ancien espace de Madoff. SL Green a vendu une participation majoritaire dans le bail foncier à Ceruzzi Properties et SMI USA pour 453 millions de dollars en octobre 2015. La vente, qui a aidé à financer l'achat par SL Green du 11 Madison Avenue, a été finalisée en février suivant. Ceruzzi, SMI USA et SL Green possédaient 78,9 % du site, partageant le reste avec un autre propriétaire. Ceruzzi a loué le terrain à IRSA et a obtenu un prêt de 272 millions de dollars sur quatre ans du Credit Suisse en 2017. Le bâtiment a continué d'attirer des locataires tels que le fonds spéculatif Alden Global Capital et le cabinet d'avocats Noerr . Latham et Watkins ont annoncé en 2018 qu'ils déménageraient au 1271 Avenue of the Americas, libérant la majorité des bureaux du 885 Third Avenue. Dans un contexte d'affaiblissement de l'économie argentine, IRSA et Marciano ont choisi de ne pas exercer leur option d'achat du terrain sous le 885 Third Avenue en 2019. Au lieu de cela, Ceruzzi a mis le terrain en vente la même année.

En raison de la pandémie mondiale de COVID-19 en 2020, l'IRSA n'a pas effectué les paiements sur le prêt de location foncière, qui a été envoyé à un réparateur spécial en juin 2020. D'autres différends sont survenus lorsque 3 Company LLC, qui possédait 21 % du site, a tenté de multiplier par cinq le loyer foncier annuel de sa partie du site, sur la base d'une évaluation menée avant le début de la pandémie. SL Green a intenté une action en justice affirmant que la parcelle n'avait pas été correctement expertisée. Ceruzzi a évité de peu de faire défaut sur le prêt, que SL Green a acquis en mars 2021. Plus tard cette année-là, SL Green a annoncé sur Twitter qu'il rénoverait le hall ; l'entreprise avait commencé à louer de l'espace dans le bâtiment au début de 2022.

Impact

Newsday a cité le 885 Third Avenue comme un exemple de "l'approche tangentielle" de Johnson, faisant référence à une interview pour la série télévisée American Masters de PBS en 1986, dans laquelle Johnson décrivait son approche de l'architecture : "Parfois, vous devez être tangent au monde ou vous va devenir fou." Vincent Scully a écrit pour le New York Times Magazine que le bâtiment était "de type tourbillonnant à Houston", honorant soit le sud-ouest, soit faisant référence à la réputation de la Troisième Avenue en tant que "rue frontière". Le New York Times a comparé le hall du 666 Fifth Avenue à proximité, redessiné à la fin des années 1990, au design du 885 Third Avenue. Le New York Daily News a écrit en 2012 que le bâtiment "n'est pas seulement une structure intrigante; c'est un exemple parfait d'architecture moderniste".

À l'inverse, Carter Wiseman a décrit le bâtiment comme "campy absurde" dans un article d' American Heritage dans lequel il critiquait Johnson comme "l'architecte le plus surestimé". Michael Sorkin a critiqué la conception en disant: "Au niveau de la forme, le bâtiment est très bien, une bonne forme et distinct. Mais le projet le perd dans les détails." Eric Nash écrivait en 2005 que "la discontinuité est soulignée à tous les niveaux", des colonnes à la base à l'aménagement intérieur du bâtiment.

Références

Remarques

Citations

Sources

Liens externes