Construção de Batom -Lipstick Building

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Construção de Batom
Construção de Batom (51923067068).jpg
O edifício do batom
Informação geral
Status Concluído
Modelo Escritório
Localização 885 Third Avenue, Manhattan, Nova York, Estados Unidos
Coordenadas 40°45′28″N 73°58′08″W / 40,75778°N 73,96889°O / 40.75778; -73.96889 Coordenadas: 40°45′28″N 73°58′08″W / 40,75778°N 73,96889°O / 40.75778; -73.96889
Concluído 1986
Altura
Cobertura 138 m (453 pés)
Detalhes técnicos
Contagem de andares 34
Design e construção
Arquiteto John Burgee e Philip Johnson
Engenheiro estrutural O Escritório de Irwin Cantor

O Lipstick Building, também conhecido como 885 Third Avenue e 53rd at Third, é um arranha -céu de 453 pés (138 metros) de altura na Third Avenue entre a 53rd Street e a 54th Street no bairro de Midtown Manhattan em Nova York . Foi concluído em 1986 e tem 34 andares. O edifício foi projetado por John Burgee e Philip Johnson para Hines Interests e foi o primeiro projeto do desenvolvedor Gerald D. Hines na cidade de Nova York. O apelido do prédio é derivado de sua forma e cor, que lembra um tubo de batom.

O edifício tem uma massa quase elíptica, com recuos acima dos pisos 19 e 27, bem como uma cobertura em granito de dois pisos. A estrutura é realmente poligonal; tanto a base quanto as seções de recuo têm mais de cem lados. O edifício assenta em coluna de pé-direito duplo na base, e a fachada é de granito vermelho imperial e aço inoxidável. No lado nordeste do edifício há um anexo retangular de nove andares de altura. O edifício tem 54.000 m 2 (580.000 pés quadrados ) de espaço locável, alguns dos quais foram construídos em troca de melhorias na estação Lexington Avenue/51st Street . Para proteger o edifício contra os ventos do norte, o engenheiro estrutural Irwin Cantor projetou um sistema de suporte tubular e um núcleo central para a superestrutura do edifício .

A Hines Interests comprou o local do Citigroup em 1981 e contratou Burgee e Johnson para projetar um prédio de escritórios elíptico para o local. A construção começou em maio de 1984 e o prédio foi concluído dois anos depois. Nos primeiros anos da história do edifício, o espaço de escritórios era geralmente lucrativo. A Hines vendeu o prédio em 2004 para a Tishman Speyer, que revendeu uma participação parcial para a Prudential Real Estate Investors . A Metropolitan 885 Third Avenue LLC adquiriu o edifício em 2007 sob um acordo de financiamento complexo no qual o terreno subjacente foi vendido separadamente para a SL Green . Após a falência da Metropolitan em 2010, a Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima e o Marciano Investment Group assumiram a propriedade. A Ceruzzi Properties e a SMI USA adquiriram o terreno em 2015 e a SL Green assumiu o edifício em 2021.

Local

O Lipstick Building fica na 885 Third Avenue, no bairro de Midtown Manhattan, na cidade de Nova York . Ocupa a parte oeste de um quarteirão delimitado pela Third Avenue a oeste, 54th Street ao norte, Second Avenue a leste e 53rd Street ao sul. O terreno em forma de "L" cobre 26.108 pés quadrados (2.425,5 m 2 ) com uma fachada de 200 pés (61 m) na Terceira Avenida e uma profundidade de 160 pés (49 m). Outros edifícios próximos incluem 599 Lexington Avenue a sudoeste, o Citigroup Center a oeste e 919 Third Avenue a dois quarteirões ao norte.

Uma entrada para a estação Lexington Avenue/51st Street do metrô de Nova York (servida pelos trens 6, <6>, E e M ) fica ao lado do prédio. A entrada custou ao desenvolvedor do prédio US$ 7 milhões e foi construída para aumentar a quantidade de espaço no prédio. Sob os regulamentos normais de zoneamento, a razão máxima de área útil (FAR) para qualquer edifício no terreno da torre era de 15. Os desenvolvedores receberam um bônus de 20% para melhorar a entrada do metrô, elevando o FAR para 18. A entrada consiste em uma escada e escada rolante. Há também uma plantação paisagística ao lado da entrada do metrô, adjacente ao passeio curvo do edifício.

Antes da construção do 885 Third Avenue, o local continha prédios baixos. O Citicorp, que ocupava o número 601 da Lexington Avenue imediatamente a oeste, comprou o local em meados de 1980 por US$ 7,2 milhões. O Citicorp pretendia erguer um prédio residencial ali. Dentro de um ano, o banco decidiu vender o local devido a um aumento nos valores dos imóveis.

Arquitetura

O Lipstick Building na 885 Third Avenue foi projetado por Philip Johnson e John Burgee para o desenvolvedor Gerald D. Hines . O engenheiro estrutural Irwin Cantor, o engenheiro mecânico Cosentini Associates, os arquitetos paisagistas Zion e Breen Associates e o consultor de iluminação Claude Engle também estiveram envolvidos no desenvolvimento do edifício. Tem 34 andares de altura e mede 453 pés (138 m) até o telhado. Embora o edifício fosse oficialmente conhecido como Fifty-three at Third, sua massa incomum e a cor da fachada levaram ao seu nome popular, Lipstick Building. É um dos vários edifícios da cidade de Nova York que foram apelidados com base em sua aparência.

A partir de 2020, devido a um tecnicismo legal, o edifício e o terreno subjacente têm proprietários separados, e o próprio terreno é dividido em duas seções de propriedade. Um terreno de 50 por 110 pés (15 por 34 m) na Terceira Avenida, cobrindo cerca de 21 por cento do local, é de propriedade de uma sociedade de responsabilidade limitada e arrendado à SL Green, o proprietário do restante do local.

Forma e fachada

Detalhe do topo do edifício

885 Third Avenue tem uma massa quase elíptica porque, na época do desenvolvimento do edifício, o Departamento de Planejamento da Cidade de Nova York estava considerando rezonear Midtown Manhattan. A massa contrastava com os edifícios mais antigos, que eram tipicamente desenhados com formas retangulares. A forma elíptica permite que os pedestres nas ruas 53 e 54 atravessem as esquinas, e permite a entrada de luz e ar adicionais no edifício. Burgee disse que o projeto criou "um marco memorável ao longo da suavidade da Terceira Avenida", enquanto Johnson disse que a forma era "apropriada para a peculiar Terceira Avenida, mas não para a mais séria Park Avenue ". Os críticos compararam a massa do edifício a um tubo de batom e a um forro de luxo.

O edifício é dividido verticalmente em três seções. Para cumprir as leis de zoneamento, o Lipstick Building contém recuos acima dos andares 19 e 27, acima dos quais a massa elíptica continua. Embora o edifício pareça elíptico, a base e as duas seções de recuo são na verdade poligonais, pois as paredes externas são compostas por facetas medindo 0,800 m (2 pés e 7,5 polegadas) de largura. A seção mais baixa contém 180 lados; a seção central acima do 19º andar tem 164 lados; e a seção superior acima do 27º andar tem 156 lados. Há também um espaço mecânico de dois andares no topo do telhado, que é revestido em granito e em forma de elipse. A parte nordeste do local contém um anexo retangular de nove andares, cuja base contém um espaço de restaurante.

Na base, o edifício é sustentado por 28 colunas de aço inoxidável e granito, cada uma com 8,5 m de altura. As colunas se projetam na frente do saguão com paredes de vidro. Os topos das colunas contêm bandas de aço. Atrás das colunas há uma arcada que envolve uma seção de 300 graus do perímetro do edifício. Há plantações adjacentes à arcada nas ruas 53 e 54. O exterior do edifício é uma parede contínua de granito vermelho imperial e aço inoxidável. As janelas da faixa de opções são cercadas por molduras cinzas. Existem painéis de tímpanos vermelhos entre os pisos, que são emoldurados por tiras de aço inoxidável.

Características

O edifício tem 580.000 pés quadrados (54.000 m 2 ) de espaço. O local poderia acomodar 500.000 pés quadrados de área útil sem nenhum bônus de zoneamento, mas a Hines Interests foi autorizada a adicionar 71.544 pés quadrados (6.646,7 m 2 ) em troca de melhorias na entrada adjacente do metrô. O saguão do prédio continha ladrilhos decorados em um padrão quadriculado, bem como um teto de mosaico de vidro. Parte do saguão foi convertido em café em 1992. Quando o 885 Third Avenue foi inaugurado, tinha quatro elevadores com painéis de mármore. Cada cabine de elevador usava uma cor diferente de mármore (verde, marrom, vermelho ou rosa). Os elevadores são colocados no lado leste (traseiro) do edifício, permitindo que o restante da torre suba com recuos.

A superestrutura do 885 Third Avenue é feita de concreto armado. Inclui um sistema de suporte de tubos e um núcleo central que afunila nos níveis superiores. Devido à forma incomum do edifício e sua localização no lado leste da Terceira Avenida, os ventos do norte causariam uma quantidade extremamente grande de pressão para o leste. Como resultado, o engenheiro estrutural Irwin Cantor decidiu adicionar o núcleo central, que absorve a maior parte das cargas estruturais. O núcleo central contém os elevadores e escadas de emergência. Também como resultado da forma não convencional do edifício, o espaço de escritórios e equipamentos mecânicos tiveram que ser ajustados para se adequarem à forma elíptica de cada andar.

História

Desenvolvimento

Visto do sul

Em janeiro de 1981, Gerald Hines comprou o terreno da 885 Third Avenue do Citicorp por US$ 28 milhões. O terreno custou mais de US$ 1.000 por pé quadrado (US$ 11.000/m 2 ), um preço recorde para um terreno em Midtown Manhattan. Este preço não inclui o custo de um arrendamento no meio do quarteirão, que foi adquirido separadamente. Na época, Hines havia desenvolvido 273 projetos nos Estados Unidos, mas nunca havia desenvolvido uma estrutura na cidade de Nova York. De acordo com Hines, "Gostaríamos de fazer algo de que nos orgulhemos e que a cidade olhasse favoravelmente". O local poderia ser desenvolvido com um prédio de escritórios de até 43.000 m 2 (460.000 pés quadrados ). Naquele mês de abril, Burgee e Johnson apresentaram projetos para um edifício elíptico no local, mas a construção não estava prevista para começar por vários anos, uma vez que os arrendamentos dos inquilinos existentes ainda não haviam expirado. Em agosto de 1981, os detalhes do projeto ainda não haviam sido finalizados. Kenneth Hubbard, que liderou o escritório de Hines em Nova York, disse que a massa elíptica era a única certeza no projeto.

Em 1983, a Hines Interests anunciou que começaria a construir um prédio de 25 a 30 andares no ano seguinte, com 500.000 pés quadrados (46.000 m 2 ) de espaço. Na época, um porta-voz da Hines disse ao The New York Times : "Ainda não temos inquilinos. Você conhece algum?" A Hines Interests pagou US$ 1 milhão para realocar um residente no local, Paul Brine, que estava pagando US$ 90,14 por mês por um apartamento no local e se recusou a realocar. A Hines Interests iniciou a construção da torre em maio de 1984, embora ainda não houvesse inquilinos; isso contrastava com a abordagem típica da empresa, onde ela assinou um grande inquilino antes de iniciar a construção. Na época, estava construindo um prédio de escritórios para a EF Hutton na 40 West 53rd Street, e a Hines Interests viu os dois projetos "como um compromisso semelhante".

Ainda havia incerteza sobre a altura do edifício enquanto a fundação estava sendo construída, pois a Hines Interests e seu parceiro Sterling Equites queriam aumentar a área útil do edifício em 20% em troca da melhoria das estações de metrô adjacentes. Isso permitiria que os desenvolvedores adicionassem 7.000 m 2 (75.000 pés quadrados ), para uma área máxima de 54.000 m 2 (580.000 pés quadrados ). O bônus foi finalmente aprovado. O arquiteto do projeto foi Ronnette Riley de Burgee Johnson Architects, que supervisionou o desenvolvimento do edifício. Para atrair inquilinos, a Hines Interests abriu um centro de marketing no 31º andar do Seagram Building nas proximidades, onde a empresa exibiu modelos em escala de 40 West 53rd Street e 885 Third Avenue. Os desenvolvedores previram que poderiam cobrar de US$ 45 a US$ 60 por pé quadrado (US$ 480 a US$ 650/m 2 ) pelo espaço. Os inquilinos pagaram um arrendamento líquido modificado, mas a Hines Interests reembolsou quaisquer pagamentos a maior de impostos, custos de serviços públicos e custos operacionais.

Operação Hines

O edifício foi concluído em 1986. 885 Third Avenue recebeu críticas mistas em seus primeiros anos e foi apelidado de "Batom Building" por sua forma incomum, mas o espaço do escritório era lucrativo. Cerca de 65% do espaço do prédio havia sido alugado para uma dúzia de inquilinos em meados de 1986. Os primeiros locatários incluíam um centro de telecomunicações operado pela Telecom Plus ; First Interestadual Bank Limited; agência de publicidade Hill, Holliday, Connors, Cosmopolus; a corretora Bernard L. Madoff Investment Securities ; e a Fundação Nathan Cummings . John Burgee e Philip Johnson mudaram os escritórios de arquitetura de sua empresa para a torre, o que os funcionários da Hines consideraram um "forte endosso". No final do ano, três quartos do prédio estavam ocupados. Devido à diminuição da demanda por espaço de escritório, a Hines Interests não esperava mais alugar espaço para alguns grandes inquilinos.

Um restaurante italiano chamado Toscana Ristorante abriu no lado da rua 54 do prédio em 1987, enquanto um café abriu no lado da rua 53 em 1999. No início dos anos 1990, Johnson disse sobre o prédio: "Quando você diz que trabalha no batom edifício, as pessoas sabem exatamente onde você está." O Lipstick Cafe abriu no lobby em 1992. No ano seguinte, o Toscana Ristorante foi substituído por um restaurante chamado Vong, projetado por David Rockwell e Jay Haverson. No início dos anos 2000, os inquilinos do escritório incluíam o escritório de advocacia Bingham McCutchen, o escritório de advocacia Latham & Watkins, a empresa de computadores Unisys e a empresa financeira Morgan Stanley .

anos 2000

Visto do leste, com o Citigroup Center atrás

Em janeiro de 2004, a Tishman Speyer assinou um contrato para comprar o prédio. A essa altura, os proprietários da cidade de Nova York estavam comprando prédios em antecipação ao aumento das taxas de aluguel. Mais tarde naquele ano, a Hines Interests vendeu o prédio para a Tishman Speyer por US$ 235 milhões. A Latham & Watkins assinou um contrato de arrendamento de 15 anos para mais da metade do edifício, ou 319.665 pés quadrados (29.697,9 m 2 ), no final de 2004, em meio à crescente demanda por escritórios em Midtown Manhattan. A TMW Property Funds, um fundo administrado pela Prudential Real Estate Investors, comprou uma participação de 49% no prédio da Tishman Speyer em meados de 2005 por US$ 164 milhões. A venda avaliou o prédio em US$ 335 milhões. A Prudential representou um grupo de investidores alemães na transação. Até então, o prédio estava 95% ocupado. A Tishman Speyer decidiu colocar a 885 Third Avenue à venda em março de 2007. A Prudential queria vender o prédio, e especialistas em imóveis previram que a propriedade poderia ser vendida por mais de US$ 500 milhões.

Um consórcio conhecido como Metropolitan 885 Third Avenue LLC comprou o prédio em julho de 2007 por US$ 648,5 milhões, finalizando a compra no mês seguinte. Após a venda, as empresas israelenses Tao Tsuot e Financial Levers detinham coletivamente uma participação de 70% no prédio. O restante era de propriedade da Metropolitan Real Estate Investments, do Marciano Investment Group e de um terceiro investidor. A venda incluiu uma opção para os proprietários adquirirem o terreno subjacente em 2020 ou posteriormente. Como parte do mesmo acordo, a SL Green adquiriu uma taxa de participação de 79% do terreno subjacente, bem como um arrendamento dos 21% restantes do local, por US$ 317 milhões. A SL Green detinha 55 por cento das taxas de juros e arrendamento, enquanto seu parceiro Gramercy Capital Corp. detinha os 45 por cento restantes. Este acordo fazia parte de um complicado pacote de financiamento para o próprio edifício. Os proprietários do edifício também adquiriram um primeiro empréstimo hipotecário de US$ 210 milhões do Royal Bank of Canada (RBC), bem como um empréstimo de ações preferenciais de US$ 60 milhões do Goldman Sachs . A aquisição do local, o primeiro empréstimo hipotecário e o empréstimo de capital preferencial totalizaram US$ 587 milhões em financiamento. O Wachovia havia se oferecido para financiar 90% do preço de compra do prédio, mas acabou renegado do acordo.

Embora a maior parte do espaço já estivesse sob arrendamento de longo prazo para a Latham & Watkins, os novos proprietários expressaram confiança de que o espaço restante, ocupado por uma variedade de pequenos inquilinos, poderia ser alugado a preços altos. Cerca de 42% do espaço do edifício deveria estar disponível para locação até 2013. A Metropolitan refinanciou o edifício em julho de 2008 com um empréstimo-ponte do Goldman Sachs. Na época, o prédio estava 97% ocupado, com apenas 1.280 m 2 de espaço vago disponível. Cerca de dois terços do edifício foram ocupados por apenas um inquilino, Latham & Watkins. A Bernard L. Madoff Investment Securities, que ocupava três andares, faliu em 2008 depois que seu presidente Bernie Madoff foi descoberto por ter operado um esquema Ponzi de US$ 65 bilhões . Depois, o Federal Bureau of Investigation assumiu parte do espaço de Madoff enquanto investigava acusações de fraude contra Madoff. Os corretores expressaram preocupação de que a conexão do prédio com Madoff afastasse os inquilinos. A renda de aluguel em 885 Third Avenue diminuiu nos anos seguintes, em parte como resultado do escândalo Madoff, mas também devido ao aumento das taxas de desocupação causadas pela crise financeira de 2007-2008 . A Wolfgang's Steakhouse assumiu o antigo espaço de Vong no prédio no final de 2009.

2010 até o presente

A Metropolitan 885 Third Avenue LLC entrou em default em seu primeiro empréstimo hipotecário em 2010, e o RBC processou em junho daquele ano para encerrar o prédio. Metropolitan entrou com pedido de falência em novembro daquele ano. O grupo argentino Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA) e o Marciano Investment Group adquiriram a propriedade majoritária do edifício em um acordo que o avaliou em US$ 395 milhões. A SL Green consolidou sua propriedade do terreno subjacente, avaliado em US$ 352 milhões. Apesar da controvérsia Madoff, o prédio ainda estava mais de 90% ocupado após a aquisição da IRSA e Marciano. Algum espaço de escritório vago foi usado para uma mostra de arte em 2011, e o saguão recebeu uma exposição sobre o trabalho de Philip Johnson no ano seguinte. Um café abriu no saguão do prédio em 2010; foi substituído em 2014 pelo restaurante Crimson & Rye, operado pelo chef Charlie Palmer . Para atrair inquilinos, IRSA e Marciano contrataram o escritório de arquitetura Gensler para redesenhar parte do espaço do escritório. Os proprietários então alugaram o espaço como escritórios pré-construídos, cada um com alguns milhares de metros quadrados.

A Herald Square Properties, administradora do prédio, informou em 2014 que havia demanda por andares completos dentro do prédio. No ano seguinte, o prédio estava 97% alugado, incluindo todo o antigo espaço de Madoff. A SL Green vendeu uma participação majoritária no arrendamento do terreno para Ceruzzi Properties e SMI USA por US$ 453 milhões em outubro de 2015. A venda, que ajudou a financiar a compra da 11 Madison Avenue pela SL Green, foi finalizada em fevereiro seguinte. Ceruzzi, SMI USA e SL Green possuíam 78,9% do site, compartilhando o restante com outro proprietário. Ceruzzi arrendou o terreno de volta para a IRSA e obteve um empréstimo de US$ 272 milhões por quatro anos do Credit Suisse em 2017. O prédio continuou a atrair inquilinos como o fundo de hedge Alden Global Capital e o escritório de advocacia Noerr . Latham e Watkins anunciaram em 2018 que se mudariam para 1271 Avenue of the Americas, desocupando a maioria do espaço de escritórios da 885 Third Avenue. Em meio a uma economia argentina enfraquecida, IRSA e Marciano optaram por não exercer sua opção de comprar o terreno sob 885 Third Avenue em 2019. Em vez disso, Ceruzzi colocou o terreno à venda no mesmo ano.

Devido à pandemia global do COVID-19 em 2020, a IRSA não conseguiu efetuar os pagamentos do empréstimo de arrendamento de terreno, que foi enviado a um servicer especial em junho de 2020. Outras disputas surgiram quando a 3 Company LLC, que possuía 21% do site, tentou aumentar o aluguel anual do terreno para sua parte do terreno em cinco vezes, com base em uma avaliação realizada antes do início da pandemia. A SL Green entrou com uma ação alegando que o pacote não havia sido devidamente avaliado. Ceruzzi evitou por pouco deixar de pagar o empréstimo, que o SL Green adquiriu em março de 2021. Mais tarde naquele ano, o SL Green anunciou no Twitter que renovaria o saguão; a empresa começou a alugar espaço no prédio no início de 2022.

Impacto

O Newsday citou o 885 Third Avenue como um exemplo da "abordagem tangencial" de Johnson, referenciando uma entrevista para a série de televisão American Masters da PBS em 1986, na qual Johnson descreveu sua abordagem à arquitetura: "Às vezes você tem que ser tangente ao mundo ou você vai enlouquecer." Vincent Scully escreveu para a revista The New York Times que o edifício era "do tipo Whirly Houston", homenageando o sudoeste ou fazendo referência à reputação da Terceira Avenida como uma "rua de fronteira". O New York Times comparou o saguão da vizinha 666 Fifth Avenue, redesenhada no final da década de 1990, com o design da 885 Third Avenue. O New York Daily News escreveu em 2012 que o edifício "não é apenas uma estrutura intrigante; é um exemplo perfeito da arquitetura modernista".

Por outro lado, Carter Wiseman descreveu o edifício como "absurdo exagerado" em um artigo da American Heritage no qual criticou Johnson como o "arquiteto mais superestimado". Michael Sorkin criticou o projeto, dizendo: "No nível da forma, o edifício é muito bom, uma boa forma e distinto. Mas o projeto perde nos detalhes". Eric Nash escreveu em 2005 que "a descontinuidade é enfatizada em todos os níveis", desde as colunas na base até o layout interno do edifício.

Referências

Notas

Citações

Fontes

links externos