Clădirea rujului -Lipstick Building

De la Wikipedia, enciclopedia liberă

Clădirea rujului
Lipstick Building (51923067068).jpg
Clădirea Rujului
Informatii generale
stare Efectuat
Tip Birou
Locație 885 Third Avenue, Manhattan, New York, Statele Unite ale Americii
Coordonatele 40°45′28″N 73°58′08″V / 40,75778°N 73,96889°V / 40,75778; -73,96889 Coordonate: 40°45′28″N 73°58′08″V / 40,75778°N 73,96889°V / 40,75778; -73,96889
Efectuat 1986
Înălţime
Acoperiş 138 m (453 ft)
Detalii tehnice
Număr de etaje 34
Design si constructii
Arhitect John Burgee și Philip Johnson
Inginer structural Biroul lui Irwin Cantor

Clădirea Rujului, cunoscută și sub numele de 885 Third Avenue și 53rd at Third, este un zgârie-nori înalt de 453 de picioare (138 de metri) pe Third Avenue, între 53rd Street și 54th Street, în cartierul Midtown Manhattan din New York City . A fost finalizat în 1986 și are 34 de etaje. Clădirea a fost proiectată de John Burgee și Philip Johnson pentru Hines Interests și a fost primul proiect al dezvoltatorului Gerald D. Hines în New York City. Porecla clădirii este derivată din forma și culoarea acesteia, care seamănă cu un tub de ruj.

Clădirea are o masă aproape eliptică, cu eșecuri deasupra etajelor 19 și 27, precum și un penthouse cu două etaje din granit. Structura este de fapt poligonală; atât secțiunea de bază cât și cea de recul au peste o sută de laturi. Clădirea stă pe coloană cu înălțime dublă la bază, iar fațada este realizată din granit roșu imperial și oțel inoxidabil. Pe partea de nord-est a clădirii se află o anexă dreptunghiulară înaltă de nouă etaje. Clădirea are 580.000 de picioare pătrate (54.000 m 2 ) de spațiu închiriabil, dintre care unele au fost construite în schimbul îmbunătățirilor aduse stației Lexington Avenue/51st Street . Pentru a sprijini clădirea împotriva vântului din nord, inginerul structural Irwin Cantor a proiectat un sistem de susținere a tuburilor și un miez central pentru suprastructura clădirii .

Hines Interests a cumpărat site-ul de la Citigroup în 1981 și i-a angajat pe Burgee și Johnson să proiecteze o clădire de birouri eliptică pentru șantier. Construcția a început în mai 1984 și clădirea a fost finalizată doi ani mai târziu. În primii câțiva ani ai istoriei clădirii, spațiul de birouri a fost în general profitabil. Hines a vândut clădirea în 2004 lui Tishman Speyer, care a revândut o participație parțială către Prudential Real Estate Investors . Metropolitan 885 Third Avenue LLC a achiziționat apoi clădirea în 2007 în baza unui acord de finanțare complex în care terenul a fost vândut separat către SL Green . După ce Metropolitan a intrat în faliment în 2010, Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima și Marciano Investment Group și-au asumat proprietatea. Ceruzzi Properties și SMI USA au achiziționat terenul în 2015, iar SL Green a preluat clădirea în 2021.

Site

Clădirea Rujului se află la 885 Third Avenue în cartierul Midtown Manhattan din New York City . Ocupă partea de vest a unui bloc delimitat de Third Avenue la vest, 54th Street la nord, Second Avenue la est și 53rd Street la sud. Lotul de teren în formă de „L” acoperă 26108 sq ft (2425,5 m 2 ) cu o fațadă de 200 ft (61 m) pe Third Avenue și o adâncime de 160 ft (49 m). Alte clădiri din apropiere includ 599 Lexington Avenue la sud-vest, Citigroup Center la vest și 919 Third Avenue la două străzi la nord.

Lângă clădire se află o intrare în stația Lexington Avenue/51st Street a metroului din New York (deservită de trenurile 6, <6> ​​, E și ​M ). Intrarea a costat dezvoltatorul clădirii 7 milioane de dolari și a fost construită pentru a mări spațiul din clădire. Conform reglementărilor normale de zonare, raportul maxim al suprafeței de podea (FAR) pentru orice clădire de pe amplasamentul turnului era de 15. Dezvoltatorii au primit un bonus de 20 la sută pentru îmbunătățirea intrării în metrou, ducând FAR la 18. Intrarea constă dintr-o scară și scară rulantă. Există, de asemenea, o jardinieră amenajată lângă intrarea de metrou, lângă promenada curbată a clădirii.

Înainte de construcția 885 Third Avenue, amplasamentul conținea clădiri mici. Citicorp, care a ocupat 601 Lexington Avenue imediat la vest, a cumpărat site-ul la mijlocul anului 1980 pentru 7,2 milioane de dolari. Citicorp intenționa să ridice acolo o clădire de locuințe. În decurs de un an, banca a decis să vândă site-ul din cauza creșterii valorilor imobiliare.

Arhitectură

Clădirea Rujului de la 885 Third Avenue a fost proiectată de Philip Johnson și John Burgee pentru dezvoltatorul Gerald D. Hines . În dezvoltarea clădirii au fost implicați, de asemenea, inginerul structural Irwin Cantor, inginerul mecanic Cosentini Associates, arhitecții peisagistici Zion și Breen Associates și consultantul în iluminat Claude Engle . Are 34 de etaje și măsoară 453 de picioare (138 m) până la acoperiș. Deși clădirea era cunoscută oficial drept Fifty-third at Third, volumul său neobișnuit și culoarea fațadei au dus la denumirea sa populară, Lipstick Building. Este una dintre numeroasele clădiri din New York care au fost poreclite pe baza aspectului lor.

Începând cu anul 2020, din cauza unei tehnici tehnice legale, clădirea și terenul subiacent au proprietari separați, iar terenul în sine este împărțit în două secțiuni de proprietate. Un teren de 50 pe 110 picioare (15 pe 34 m) de pe Third Avenue, care acoperă aproximativ 21% din amplasament, este deținut de o societate cu răspundere limitată și este închiriat către SL Green, proprietarul restului site-ului.

Forma si fatada

Detaliu din partea superioară a clădirii

885 Third Avenue are o masă aproape eliptică deoarece, la momentul dezvoltării clădirii, Departamentul de Urbanism al orașului New York avea în vedere modificarea rezonării Midtown Manhattan. Masarea a contrastat cu cele ale clădirilor mai vechi, care au fost de obicei proiectate cu forme dreptunghiulare. Forma eliptică permite pietonilor de pe străzile 53 și 54 să taie colțurile și permite lumină și aer suplimentar în clădire. Burgee a spus că designul a creat „un reper memorabil de-a lungul blândului Third Avenue”, în timp ce Johnson a spus că forma este „potrivită pentru ciudata Third Avenue, dar nu pentru Park Avenue, mai serioasă ”. Criticii au comparat masa clădirii cu un tub de ruj și cu o căptușeală de lux.

Clădirea este împărțită vertical în trei secțiuni. Pentru a respecta legile de zonare, Clădirea Rujului conține eșecuri deasupra etajelor 19 și 27, deasupra cărora continuă masa eliptică. Deși clădirea pare a fi eliptică, baza și ambele secțiuni de retragere sunt de fapt poligonale, deoarece pereții exteriori sunt formați din fațete care măsoară 2 picioare 7,5 inchi (0,800 m) lățime. Secțiunea cea mai de jos conține 180 de laturi; secțiunea mediană de deasupra etajului al 19-lea are 164 de laturi; iar secțiunea de sus deasupra etajului 27 are 156 de laturi. Există, de asemenea, un spațiu mecanic cu două etaje deasupra acoperișului, care este placat cu granit și are forma unei elipse. Partea de nord-est a sitului conține o anexă dreptunghiulară cu nouă etaje, a cărei bază conține un spațiu de restaurant.

La bază, clădirea este susținută de 28 de coloane din oțel inoxidabil și granit, fiecare de 28 de picioare (8,5 m) înălțime. Coloanele ies în afară în fața holului cu pereți de sticlă. Vârfurile coloanelor conțin benzi de oțel. În spatele coloanelor este o arcade care se înfășoară în jurul unei secțiuni de 300 de grade a perimetrului clădirii. Există plantații adiacente arcadei pe străzile 53 și 54. Exteriorul clădirii este un perete continuu din granit roșu imperial și oțel inoxidabil. Ferestrele tip panglică sunt înconjurate de rame gri. Există panouri roșii între etaje, care sunt încadrate de benzi de oțel inoxidabil.

Caracteristici

Clădirea are 580.000 de picioare pătrate (54.000 m 2 ) de spațiu. Site-ul putea găzdui 500.000 de metri pătrați de suprafață utilă fără bonusuri de zonare, dar lui Hines Interests i sa permis să adauge 71.544 de picioare pătrate (6.646,7 m 2 ) în schimbul îmbunătățirilor la intrarea adiacentă la metrou. Holul clădirii conținea plăci de podea decorate într-un model de șah, precum și un tavan din mozaic de sticlă. O parte a holului a fost transformată într-o cafenea în 1992. Când s-a deschis 885 Third Avenue, avea patru lifturi cu lambriuri de marmură. Fiecare cabină de lift folosea o culoare diferită de marmură (verde, maro, roșu sau trandafir). Lifturile sunt amplasate pe partea de est (spate) a clădirii, permițând restului turnului să se ridice cu eșecuri.

Suprastructura 885 Third Avenue este realizată din beton armat. Include un sistem de susținere a tubului și un miez central care se îngustează la nivelurile superioare. Datorită formei neobișnuite a clădirii și a locației sale pe partea de est a Third Avenue, vânturile dinspre nord ar provoca o presiune extrem de mare spre est. Drept urmare, inginerul structural Irwin Cantor a decis să adauge miezul central, care absoarbe majoritatea sarcinilor structurale. Miezul central conține ascensoarele și scările de urgență. De asemenea, ca urmare a formei neconvenționale a clădirii, spațiul de birouri și echipamentele mecanice au trebuit să fie ajustate pentru a se potrivi formei eliptice a fiecărei etaje.

Istorie

Dezvoltare

Văzută dinspre sud

În ianuarie 1981, Gerald Hines a cumpărat site-ul 885 Third Avenue de la Citicorp pentru 28 de milioane de dolari. Terenul costase peste 1.000 USD pe metru pătrat (11.000 USD/m 2 ), un preț record pentru terenul din Midtown Manhattan. Acest preț nu includea costul unui arendare în mijlocul blocului, care a fost achiziționat separat. La acea vreme, Hines dezvoltase 273 de proiecte în Statele Unite, dar nu mai dezvoltase niciodată o structură în New York City. Potrivit lui Hines, „Ne-am dori să facem ceva de care suntem mândri și la care orașul ar arăta favorabil”. Amplasamentul ar putea fi dezvoltat cu o clădire de birouri de până la 460.000 de picioare pătrate (43.000 m 2 ). În aprilie, Burgee și Johnson au prezentat proiecte pentru o clădire eliptică pe șantier, dar construcția nu era proiectată să înceapă timp de câțiva ani, deoarece contractele de închiriere ale chiriașilor existente nu expirau încă. Până în august 1981, detaliile proiectului încă nu fuseseră finalizate. Kenneth Hubbard, care a condus biroul lui Hines din New York, a spus că masa eliptică este singura certitudine în proiectare.

În 1983, Hines Interests a anunțat că va începe construirea unei clădiri cu 25 până la 30 de etaje în anul următor, cu 500.000 de picioare pătrate (46.000 m 2 ) de spațiu. La acea vreme, un purtător de cuvânt al lui Hines a spus pentru The New York Times : „Nu avem încă chiriași. Cunoașteți vreunul?” Hines Interests a plătit 1 milion de dolari pentru a reloca un rezident pe site, Paul Brine, care plătea 90,14 dolari pe lună pentru un apartament pe site și a refuzat să se mute. Hines Interests a deschis terenul pentru turn în mai 1984, deși încă nu existau chiriași; acest lucru a contrastat cu abordarea tipică a firmei, în care a semnat un chiriaș important înainte de a începe construcția. La acea vreme, construia o clădire de birouri pentru EF Hutton la 40 West 53rd Street, iar Hines Interests a văzut cele două proiecte „ca un angajament similar”.

Încă exista o incertitudine cu privire la înălțimea clădirii pe măsură ce se construia fundația, deoarece Hines Interests și partenerul său Sterling Equites doreau să mărească proporția de suprafață a clădirii cu 20% în schimbul îmbunătățirii stațiilor de metrou adiacente. Acest lucru ar permite dezvoltatorilor să adauge 75.000 de picioare pătrate (7.000 m 2 ), pentru o suprafață maximă de 580.000 de picioare pătrate (54.000 m 2 ). Bonusul a fost aprobat în cele din urmă. Arhitectul proiectului a fost Ronnette Riley de la Burgee Johnson Architects, care a supravegheat dezvoltarea clădirii. Pentru a atrage chiriași, Hines Interests a deschis un centru de marketing la etajul 31 al clădirii Seagram din apropiere, unde firma a expus modele la scară ale 40 West 53rd Street și 885 Third Avenue. Dezvoltatorii au prezis că ar putea percepe între 45 și 60 USD pe picior pătrat (480 - 650 USD/m 2 ) pentru spațiu. Chiriașii au plătit un contract de închiriere net modificat, dar Hines Interests a rambursat orice plăți în plus pentru taxe, costuri cu utilități și costuri de funcționare.

Operațiunea Hines

Clădirea a fost finalizată în 1986. 885 Third Avenue a primit critici mixte în primii ani și a fost supranumit „Clădirea Rujului” pentru forma sa neobișnuită, dar spațiul de birouri era profitabil. Aproximativ 65% din spațiul clădirii fusese închiriat la o duzină de chiriași până la jumătatea anului 1986. Primii chiriași au inclus un centru de telecomunicații operat de Telecom Plus ; First Interstate Bank Limited; agenție de publicitate Hill, Holliday, Connors, Cosmopolus; firma de brokeraj Bernard L. Madoff Investment Securities ; și Fundația Nathan Cummings . John Burgee și Philip Johnson și-au mutat birourile de arhitectură ale firmei lor în turn, pe care oficialii Hines l-au considerat o „aprobare puternică”. Până la sfârșitul anului, trei sferturi din clădire era ocupată. Din cauza scăderii cererii pentru spații de birouri, Hines Interests nu se mai aștepta să închirieze spațiu unor chiriași mari.

Un restaurant italian numit Toscana Ristorante s-a deschis pe partea 54th Street a clădirii în 1987, în timp ce o cafenea s-a deschis pe partea 53rd Street în 1999. La începutul anilor 1990, Johnson a spus despre clădire: „Când spui că lucrezi la ruj. clădire, oamenii știu exact unde ești.” Lipstick Cafe s-a deschis în hol în 1992. În anul următor, Toscana Ristorante a fost înlocuit cu un restaurant numit Vong, proiectat de David Rockwell și Jay Haverson. La începutul anilor 2000, chiriașii birourilor erau firma de avocatură Bingham McCutchen, firma de avocatură Latham & Watkins, compania de computere Unisys și firma financiară Morgan Stanley .

anii 2000

Văzut dinspre est, cu Citigroup Center în spate

În ianuarie 2004, Tishman Speyer a semnat un contract de cumpărare a clădirii. Până atunci, proprietarii din New York cumpărau clădiri în așteptarea creșterii ratelor de închiriere. Mai târziu în acel an, Hines Interests a vândut clădirea lui Tishman Speyer pentru 235 de milioane de dolari. Latham & Watkins au semnat un contract de închiriere pe 15 ani pentru peste jumătate din clădire, sau 319.665 de picioare pătrate (29.697,9 m 2 ), la sfârșitul anului 2004, pe fondul cererii tot mai mari de spații de birouri în Midtown Manhattan. TMW Property Funds, un fond administrat de Prudential Real Estate Investors, a cumpărat o cotă de 49% din clădire de la Tishman Speyer la mijlocul anului 2005 pentru 164 de milioane de dolari. Vânzarea a evaluat clădirea la 335 de milioane de dolari. Prudential a reprezentat un grup de investitori germani în tranzacție. Până atunci, clădirea era ocupată în proporție de 95%. Tishman Speyer a decis să pună la vânzare 885 Third Avenue în martie 2007. Prudential dorea să vândă clădirea, iar experții imobiliari au prezis că proprietatea ar putea fi vândută pentru peste 500 de milioane de dolari.

Un consorțiu cunoscut sub numele de Metropolitan 885 Third Avenue LLC a cumpărat clădirea în iulie 2007 pentru 648,5 milioane de dolari, finalizând achiziția în luna următoare. În urma vânzării, companiile israeliene Tao Tsuot și Financial Levers au deținut colectiv un pachet de 70 la sută din clădire. Restul a fost deținut de Metropolitan Real Estate Investments, Marciano Investment Group și un al treilea investitor. Vânzarea a inclus o opțiune pentru proprietari de a achiziționa terenul subiacent în 2020 sau mai târziu. Ca parte a aceleiași tranzacții, SL Green a achiziționat o dobândă pentru 79 la sută din terenul de bază, precum și o proprietate în arendă pentru restul de 21 la sută din amplasament, pentru 317 milioane de dolari. SL Green deținea 55 la sută din dobânda comisionului și din arendă, în timp ce partenerul său Gramercy Capital Corp. deținea restul de 45 la sută. Această afacere a făcut parte dintr-un pachet de finanțare complicat pentru clădirea în sine. Proprietarii clădirii au achiziționat, de asemenea, un prim împrumut ipotecar de 210 de milioane de dolari de la Royal Bank of Canada (RBC), precum și un împrumut de capital preferat de 60 de milioane de dolari de la Goldman Sachs . Achiziția site-ului, primul împrumut ipotecar și împrumutul de capital preferat s-au ridicat la 587 milioane USD în finanțare. Wachovia se oferise să finanțeze 90% din prețul de cumpărare al clădirii, dar în cele din urmă a renunțat la înțelegere.

Deși majoritatea spațiului era deja închiriat pe termen lung către Latham & Watkins, noii proprietari și-au exprimat încrederea că spațiul rămas, care era ocupat de o varietate de chiriași mici, poate fi închiriat la prețuri mari. Aproximativ 42% din spațiul clădirii urma să devină disponibil pentru închiriere până în 2013. Metropolitan a refinanțat clădirea în iulie 2008 cu un împrumut punte de la Goldman Sachs. La acea vreme, clădirea era ocupată în proporție de 97%, cu doar 13.800 sq ft (1.280 m 2 ) de spațiu liber disponibil. Aproximativ două treimi din clădire a fost ocupată de un singur chiriaș, Latham & Watkins. Bernard L. Madoff Investment Securities, care a ocupat trei etaje, s-a retras în 2008, după ce s-a descoperit că președintele său, Bernie Madoff, a operat o schemă Ponzi de 65 de miliarde de dolari . Ulterior, Biroul Federal de Investigații a preluat o parte din spațiul lui Madoff în timp ce investiga acuzațiile de fraudă împotriva lui Madoff. Brokerii și-au exprimat îngrijorarea că legătura clădirii cu Madoff ar alunga chiriașii. Veniturile din chirii la 885 Third Avenue au scăzut în anii următori, parțial ca urmare a scandalului Madoff, dar și din cauza ratelor crescute de neocupare cauzate de criza financiară din 2007–2008 . Wolfgang's Steakhouse a preluat fostul spațiu al lui Vong din clădire la sfârșitul anului 2009.

Anii 2010 până în prezent

Metropolitan 885 Third Avenue LLC a neplatizat primul său împrumut ipotecar în 2010, iar RBC a dat în judecată în luna iunie pentru a bloca clădirea. Metropolitan a depus faliment în luna noiembrie. Grupul argentinian Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA) și Marciano Investment Group au dobândit proprietatea majoritară a clădirii într-o tranzacție care a evaluat clădirea la 395 de milioane de dolari. SL Green și-a consolidat proprietatea asupra terenului subiacent, care a fost evaluat la 352 milioane USD. În ciuda controversei Madoff, clădirea era încă ocupată în proporție de peste 90% după achiziția IRSA și a lui Marciano. Unele spații libere de birouri au fost folosite pentru o expoziție de artă în 2011, iar holul a găzduit o expoziție despre munca lui Philip Johnson în anul următor. În holul clădirii se deschisese o cafenea în 2010; a fost înlocuit în 2014 de restaurantul Crimson & Rye, operat de chef Charlie Palmer . Pentru a atrage chiriași, IRSA și Marciano au angajat firma de arhitectură Gensler pentru a reproiecta o parte din spațiul de birouri. Proprietarii au închiriat apoi spațiul ca birouri prefabricate, fiecare cu câteva mii de metri pătrați.

Herald Square Properties, agentul de conducere al clădirii, a raportat în 2014 că a existat cerere pentru etaje complete în clădire. Până în anul următor, clădirea a fost închiriată în proporție de 97%, inclusiv tot spațiul vechi al lui Madoff. SL Green a vândut o participație de control în contractul de închiriere către Ceruzzi Properties și SMI USA pentru 453 milioane USD în octombrie 2015. Vânzarea, care a ajutat la finanțarea achiziției de către SL Green a 11 Madison Avenue, a fost finalizată în februarie următoare. Ceruzzi, SMI USA și SL Green dețineau 78,9% din site, restul împărțind cu un alt proprietar. Ceruzzi a închiriat terenul înapoi către IRSA și a obținut un împrumut de 272 de milioane de dolari pe patru ani de la Credit Suisse în 2017. Clădirea a continuat să atragă chiriași precum fondul de hedge Alden Global Capital și firma de avocatură Noerr . Latham și Watkins au anunțat în 2018 că se va muta în 1271 Avenue of the Americas, eliberând majoritatea spațiului de birouri din 885 Third Avenue. Pe fondul unei economii argentiniene slăbite, IRSA și Marciano au optat să nu își exercite opțiunea de a cumpăra terenul de sub 885 Third Avenue în 2019. În schimb, Ceruzzi a pus terenul spre vânzare în același an.

Din cauza pandemiei globale de COVID-19 din 2020, IRSA nu a reușit să efectueze plăți pentru împrumutul de închiriere de teren, care a fost trimis unui service special în iunie 2020. Alte dispute au apărut când 3 Company LLC, care deținea 21% din site, a încercat să crească de cinci ori chiria anuală a terenului pentru porțiunea sa din amplasament, pe baza unei evaluări efectuate înainte de declanșarea pandemiei. SL Green a intentat un proces, susținând că coletul nu a fost evaluat corespunzător. Ceruzzi a evitat cu strictețe să nu plătească împrumutul, pe care SL Green l-a achiziționat în martie 2021. Mai târziu în acel an, SL Green a anunțat pe Twitter că va renova holul; firma a început să închirieze spațiu în clădire până la începutul anului 2022.

Impact

Newsday a citat 885 Third Avenue ca exemplu al „abordării tangenţiale” a lui Johnson, făcând referire la un interviu pentru serialul de televiziune American Masters al PBS din 1986, în care Johnson a descris abordarea sa asupra arhitecturii: „Uneori trebuie să fii tangent la lume sau tu. o sa o ia razna." Vincent Scully a scris pentru The New York Times Magazine că clădirea era „de tipul Houston”, fie onorând sud-vestul, fie făcând referire la reputația Third Avenue ca o „stradă de frontieră”. The New York Times a comparat holul 666 Fifth Avenue din apropiere, reproiectat la sfârșitul anilor 1990, cu designul 885 Third Avenue. New York Daily News a scris în 2012 că clădirea „nu este doar o structură intrigantă; este un exemplu perfect de arhitectură modernistă”.

Dimpotrivă, Carter Wiseman a descris clădirea ca fiind „absurdă” într-un articol American Heritage în care îl critica pe Johnson drept „cel mai supraevaluat arhitect”. Michael Sorkin a criticat designul, spunând: "La nivel de formă, clădirea este foarte bună, o formă bună și distinctă. Dar proiectul o pierde în detalii". Eric Nash scria în 2005 că „discontinuitatea este accentuată la fiecare nivel”, de la coloanele de la bază până la amenajarea interioară a clădirii.

Referințe

Note

Citate

Surse

linkuri externe