Läppstiftsbyggnad -Lipstick Building

Från Wikipedia, den fria encyklopedin

Läppstiftsbyggnad
Läppstiftsbyggnad (51923067068).jpg
Läppstiftsbyggnaden
Allmän information
Status Avslutad
Typ Kontor
Plats 885 Third Avenue, Manhattan, New York, USA
Koordinater 40°45′28″N 73°58′08″W / 40,75778°N 73,96889°V / 40,75778; -73,96889 Koordinater: 40°45′28″N 73°58′08″W / 40,75778°N 73,96889°V / 40,75778; -73,96889
Avslutad 1986
Höjd
Tak 138 m (453 fot)
Tekniska detaljer
Antal våningar 34
Design och konstruktion
Arkitekt John Burgee och Philip Johnson
Byggnadsingenjör Irwin Cantors kontor

Läppstiftsbyggnaden , även känd som 885 Third Avenue och 53rd at Third, är en 453 fot (138 meter) hög skyskrapaThird Avenue mellan 53rd Street och 54th Street i stadsdelen Midtown Manhattan i New York City . Den stod färdig 1986 och har 34 våningar. Byggnaden designades av John Burgee och Philip Johnson för Hines Intressen och var utvecklaren Gerald D. Hines första projekt i New York City. Byggnadens smeknamn härrör från dess form och färg, som liknar en tub med läppstift.

Byggnaden har en nästan elliptisk massa, med bakslag över 19:e och 27:e våningarna, samt en tvåvånings takvåning i granit. Strukturen är faktiskt polygonal; både bas- och baksektionen har över hundra sidor. Byggnaden står på dubbelhög pelare vid basen och fasaden är gjord av röd kargranit och rostfritt stål. På byggnadens nordöstra sida finns ett nio våningar högt rektangulärt annex. Byggnaden har 580 000 kvadratfot (54 000 m 2 ) uthyrningsbar yta, varav en del byggdes i utbyte mot förbättringar av Lexington Avenue/51st Street-stationen . För att stödja byggnaden mot vindar från norr designade byggnadsingenjören Irwin Cantor ett rörstödsystem och en central kärna för byggnadens överbyggnad .

Hines Intressen köpte platsen av Citigroup 1981 och anlitade Burgee och Johnson för att designa en elliptisk kontorsbyggnad för platsen. Bygget startade i maj 1984 och byggnaden stod klar två år senare. Under de första åren av byggnadens historia var kontorslokalerna generellt sett lönsamma. Hines sålde byggnaden 2004 till Tishman Speyer, som sålde vidare en delandel till Prudential Real Estate Investors . Metropolitan 885 Third Avenue LLC förvärvade sedan byggnaden 2007 under ett komplext finansieringsavtal där den underliggande marken såldes separat till SL Green . Efter att Metropolitan gick i konkurs 2010 övertog Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima och Marciano Investment Group ägandet. Ceruzzi Properties och SMI USA förvärvade marken 2015 och SL Green tog över byggnaden 2021.

Webbplats

Läppstiftsbyggnaden ligger på 885 Third Avenue i stadsdelen Midtown Manhattan i New York City . Den tar upp den västra delen av ett stadskvarter som avgränsas av Third Avenue i väster, 54th Street i norr, Second Avenue i öster och 53rd Street i söder. Den "L"-formade tomten täcker 26 108 sq ft (2 425,5 m 2 ) med en fasad på 200 ft (61 m) på Third Avenue och ett djup på 160 ft (49 m). Andra närliggande byggnader inkluderar 599 Lexington Avenue i sydväst, Citigroup Center i väster och 919 Third Avenue två kvarter norr.

En ingång till New York City Subways Lexington Avenue/51st Street station (betjänas av 6, <6> ​, E och ​M -tågen) finns bredvid byggnaden. Entrén kostade byggnadens utvecklare 7 miljoner dollar och byggdes för att öka mängden utrymme i byggnaden. Enligt normala zonregleringar var det maximala golvareaförhållandet (FAR) för alla byggnader på tornets tomt 15. Byggherrarna fick en bonus på 20 procent för att förbättra tunnelbaneinfarten, vilket ger FAR till 18. Entrén består av en trappa och rulltrappa. Det finns också en anlagd plantering bredvid tunnelbaneentrén, i anslutning till byggnadens svängda strandpromenad.

Innan 885 Third Avenue byggdes hade platsen innehållit låghus. Citicorp, som ockuperade 601 Lexington Avenue omedelbart i väster, köpte platsen i mitten av 1980 för 7,2 miljoner dollar. Citicorp hade tänkt uppföra ett bostadshus där. Inom ett år beslutade banken att sälja tomten på grund av en ökning av fastighetsvärdena.

Arkitektur

Läppstiftsbyggnaden på 885 Third Avenue designades av Philip Johnson och John Burgee för utvecklaren Gerald D. Hines . Byggnadsingenjören Irwin Cantor, maskiningenjören Cosentini Associates, landskapsarkitekterna Zion och Breen Associates och ljuskonsulten Claude Engle var också involverade i byggnadens utveckling. Den är 34 våningar hög och mäter 453 fot (138 m) till taket. Fastän byggnaden officiellt var känd som Fifty-third at Third, ledde dess ovanliga sammansättning och fasadens färg till dess populära namn, Lipstick Building. Det är en av flera byggnader i New York City som fick smeknamnet baserat på deras utseende.

Från och med 2020 har byggnaden och den underliggande marken, på grund av en juridisk teknik, separata ägare och själva marken är uppdelad i två ägardelar. En 50 x 110 fot (15 x 34 m) tomt på Third Avenue, som täcker cirka 21 procent av tomten, ägs av ett aktiebolag och hyrs ut till SL Green, ägaren till resten av tomten.

Form och fasad

Detalj av toppen av byggnaden

885 Third Avenue har en nästan elliptisk sammansättning eftersom, vid tiden för byggnadens utveckling, övervägde New York City Department of City Planning att omarbeta Midtown Manhattan. Massningen stod i kontrast till äldre byggnader, som vanligtvis utformades med rektangulära former. Den elliptiska formen gör att fotgängare på 53:e och 54:e gatan kan skära över hörnen, och den tillåter extra ljus och luft in i byggnaden. Burgee sa att designen skapade "ett minnesvärt landmärke längs Third Avenues intetsägande", medan Johnson sa att formen var "lämplig för udda Third Avenue men inte för den mer seriösa Park Avenue ". Kritiker jämförde byggnadens massa med en tub med läppstift och med en lyxig liner.

Byggnaden är vertikalt uppdelad i tre sektioner. För att följa zonindelningslagarna innehåller Lipstick Building bakslag ovanför den 19:e och 27:e våningen, ovanför vilka den elliptiska massan fortsätter. Även om byggnaden ser ut att vara elliptisk, är basen och båda baksektionerna faktiskt polygonala, eftersom ytterväggarna är sammansatta av fasetter som mäter 2 fot 7,5 tum (0,800 m) breda. Den lägsta sektionen innehåller 180 sidor; mittsektionen ovanför den 19:e berättelsen har 164 sidor; och den övre delen ovanför den 27:e berättelsen har 156 sidor. Det finns också ett tvåvånings mekaniskt utrymme ovanpå taket, som är klätt i granit och format som en ellips. Den nordöstra delen av platsen innehåller ett rektangulärt nio våningar högt annex, vars bas innehåller ett restaurangutrymme.

Vid basen stöds byggnaden av 28 pelare av rostfritt stål och granit, var och en 28 fot (8,5 m) hög. Pelarna sticker ut framför lobbyn med glasväggar. Topparna på kolonnerna innehåller stålband. Bakom kolonnerna finns en arkad som sveper runt en 300-graders sektion av byggnadens omkrets. Det finns planteringar i anslutning till arkaden på både 53:e och 54:e gatan. Byggnadens exteriör är en genomgående vägg av röd kargranit och rostfritt stål. Bandfönstren är omgivna av gråa ramar. Mellan golven finns röda spandrelpaneler som ramas in av remsor av rostfritt stål.

Funktioner

Byggnaden har 580 000 kvadratfot (54 000 m 2 ) utrymme. Webbplatsen kunde rymma 500 000 kvadratfot användbar golvyta utan några zonindelningsbonusar, men Hines Intressen fick lägga till 71 544 kvadratfot (6 646,7 m 2 ) i utbyte mot förbättringar av den intilliggande tunnelbaneingången. Byggnadens lobby innehöll golvplattor dekorerade i rutmönster, samt ett tak av glasmosaik. En del av lobbyn gjordes om till ett kafé 1992. När 885 Third Avenue öppnade hade den fyra hissar med marmorpaneler. Varje hisshytt använde en annan färg av marmor (grön, brun, röd eller rosa). Hissarna är placerade på den östra (bakre) sidan av byggnaden, vilket gör att resten av tornet kan resa sig med bakslag.

885 Third Avenues överbyggnad är gjord av armerad betong. Den inkluderar ett rörstödssystem och en central kärna som avsmalnar på de övre nivåerna. På grund av byggnadens ovanliga form och dess placering på östra sidan av Third Avenue, skulle vindar från norr orsaka ett extremt stort tryck österut. Som ett resultat beslutade konstruktionsingenjören Irwin Cantor att lägga till den centrala kärnan, som absorberar de flesta strukturella belastningar. Den centrala kärnan innehåller hissar och nödtrappor. Också som ett resultat av byggnadens okonventionella form, måste kontorsutrymmet och mekanisk utrustning anpassas för att passa den elliptiska formen på varje våning.

Historia

Utveckling

Sett från söder

I januari 1981 köpte Gerald Hines platsen för 885 Third Avenue från Citicorp för 28 miljoner dollar. Marken hade kostat över 1 000 USD per kvadratfot (11 000 USD/m 2 ), ett rekordpris för mark i Midtown Manhattan. I detta pris ingick inte kostnaden för en arrenderätt i mitten av kvarteret, som förvärvades separat. Vid den tiden hade Hines utvecklat 273 projekt över hela USA, men han hade aldrig tidigare utvecklat en struktur i New York City. Enligt Hines, "Vi skulle vilja göra något som vi är stolta över och som staden skulle se positivt på." Tomten skulle kunna utvecklas med en kontorsbyggnad på upp till 460 000 kvadratfot (43 000 m 2 ). Den april presenterade Burgee och Johnson design för en elliptisk byggnad på platsen, men byggandet beräknades inte påbörjas på flera år, eftersom befintliga hyresgäster ännu inte hade löpt ut. I augusti 1981 hade detaljerna i projektet fortfarande inte slutförts. Kenneth Hubbard, som ledde Hines kontor i New York City, sa att den elliptiska sammanfogningen var den enda säkerheten i designen.

1983 meddelade Hines Intressen att de skulle börja bygga en byggnad på 25 till 30 våningar följande år, med 500 000 kvadratfot (46 000 m 2 ) utrymme. Vid den tiden sa en talesman för Hines till The New York Times : "Vi har inga hyresgäster än. Känner du några?" Hines Intressen betalade 1 miljon dollar för att flytta en invånare på platsen, Paul Brine, som betalade 90,14 dollar i månaden för en lägenhet på platsen och hade vägrat att flytta. Hines intressen bröt mark för tornet i maj 1984, även om det fortfarande inte fanns några hyresgäster; detta stod i kontrast till företagets typiska tillvägagångssätt, där det tecknade en stor hyresgäst innan byggstart. Vid den tiden byggde det en kontorsbyggnad åt EF Hutton på 40 West 53rd Street, och Hines Intressen såg de två projekten "som ett liknande åtagande".

Det rådde fortfarande osäkerhet om byggnadens höjd när grunden byggdes, eftersom Hines Interests och dess partner Sterling Equites ville öka byggnadens golvareaförhållande med 20 procent i utbyte mot att förbättra de intilliggande tunnelbanestationerna. Detta skulle tillåta utvecklarna att lägga till 75 000 kvadratfot (7 000 m 2 ), för en maximal yta på 580 000 kvadratfot (54 000 m 2 ). Bonusen godkändes till slut. Projektets arkitekt var Ronnette Riley från Burgee Johnson Architects, som övervakade byggnadens utveckling. För att locka hyresgäster öppnade Hines Intressen ett marknadsföringscenter på 31:a våningen i den närliggande Seagram Building, där företaget visade skalenliga modeller av 40 West 53rd Street och 885 Third Avenue. Utvecklarna förutspådde att de kunde ta ut $45 till $60 per kvadratfot ($480 till $650/m 2 ) för utrymmet. Hyresgästerna betalade en modifierad nettohyra, men Hines Interests återbetalade eventuella överbetalningar för skatter, elkostnader och driftskostnader.

Hines operation

Byggnaden stod färdig 1986. 885 Third Avenue fick blandad kritik under sina tidiga år och fick smeknamnet "Lipstick Building" för sin ovanliga form, men kontorslokalen var lönsam. Cirka 65 procent av byggnadens yta hade i mitten av 1986 hyrts ut till ett dussin hyresgäster. Tidiga hyresgäster inkluderade ett telekommunikationscenter som drivs av Telecom Plus ; First Interstate Bank Limited; reklambyrån Hill, Holliday, Connors, Cosmopolus; mäklarfirman Bernard L. Madoff Investment Securities ; och Nathan Cummings Foundation . John Burgee och Philip Johnson flyttade sin byrås arkitektkontor till tornet, vilket Hines tjänstemän ansåg vara ett "starkt stöd". I slutet av året var tre fjärdedelar av byggnaden upptagen. På grund av vikande efterfrågan på kontorslokaler förväntade sig Hines Intressen inte längre att hyra ut lokaler till ett fåtal stora hyresgäster.

En italiensk restaurang vid namn Toscana Ristorante öppnade på byggnadens 54th Street-sida 1987, medan ett kafé öppnade på 53rd Street-sidan 1999. I början av 1990-talet sa Johnson om byggnaden: "När du säger att du arbetar med läppstiftet byggnad vet folk exakt var du är." Lipstick Cafe öppnade i lobbyn 1992. Nästa år ersattes Toscana Ristorante med en restaurang som heter Vong, designad av David Rockwell och Jay Haverson. I början av 2000-talet inkluderade kontorshyresgästerna advokatfirman Bingham McCutchen, advokatbyrån Latham & Watkins, dataföretaget Unisys och finansfirman Morgan Stanley .

2000-talet

Sett från öster, med Citigroup Center bakom

I januari 2004 skrev Tishman Speyer på ett kontrakt om att köpa byggnaden. Då köpte hyresvärdar i New York upp byggnader i väntan på stigande hyrespriser. Senare samma år sålde Hines Interests byggnaden till Tishman Speyer för 235 miljoner dollar. Latham & Watkins tecknade ett 15-årigt hyresavtal för över halva byggnaden, eller 319 665 kvadratfot (29 697,9 m 2 ), i slutet av 2004 mitt i en växande efterfrågan på kontorslokaler i Midtown Manhattan. TMW Property Funds, en fond som förvaltas av Prudential Real Estate Investors, köpte en andel på 49 procent i byggnaden av Tishman Speyer i mitten av 2005 för 164 miljoner dollar. Försäljningen värderade byggnaden till 335 miljoner dollar. Prudential representerade en grupp tyska investerare i transaktionen. Då var byggnaden upptagen till 95 procent. Tishman Speyer bestämde sig för att lägga ut 885 Third Avenue till försäljning i mars 2007. Prudential hade velat sälja byggnaden och fastighetsexperter förutspådde att fastigheten kunde säljas för över 500 miljoner dollar.

Ett konsortium känt som Metropolitan 885 Third Avenue LLC köpte byggnaden i juli 2007 för 648,5 miljoner dollar och slutförde köpet nästa månad. Efter försäljningen ägde de israeliska företagen Tao Tsuot och Financial Levers tillsammans en andel på 70 procent i byggnaden. Resten ägdes av Metropolitan Real Estate Investments, Marciano Investment Group och en tredje investerare. I försäljningen ingick en option för ägarna att förvärva den underliggande marken 2020 eller senare. Som en del av samma affär förvärvade SL Green en avgiftsandel för 79 procent av den underliggande marken, samt en arrenderätt för de återstående 21 procenten av tomten, för 317 miljoner dollar. SL Green ägde 55 procent av avgiftsräntan och hyresrätten, medan dess partner Gramercy Capital Corp. ägde resterande 45 procent. Denna affär var en del av ett komplicerat finansieringspaket för själva byggnaden. Byggnadens ägare förvärvade också ett första hypotekslån på 210 miljoner dollar från Royal Bank of Canada (RBC), samt ett prioriterat aktielån på 60 miljoner dollar från Goldman Sachs . Webbplatsförvärvet, första hypotekslånet och det önskade aktielånet uppgick till 587 miljoner USD i finansiering. Wachovia hade erbjudit sig att finansiera 90 procent av byggnadens köpeskilling men avstod till slut från affären.

Även om majoriteten av utrymmet redan var under långtidsuthyrning till Latham & Watkins, uttryckte de nya ägarna förtroende för att den återstående ytan, som ockuperades av en mängd olika små hyresgäster, kunde hyras ut till höga priser. Cirka 42 procent av byggnadens yta skulle bli tillgänglig för uthyrning till och med 2013. Metropolitan refinansierade byggnaden i juli 2008 med ett brygglån från Goldman Sachs. Vid den tiden var byggnaden 97 procent ockuperad, med endast 13 800 sq ft (1 280 m 2 ) ledigt utrymme tillgängligt. Cirka två tredjedelar av byggnaden ockuperades av bara en hyresgäst, Latham & Watkins. Bernard L. Madoff Investment Securities, som ockuperade tre våningar, vek sig 2008 efter att dess ordförande Bernie Madoff befanns ha drivit ett Ponzi-program på 65 miljarder dollar . Efteråt tog Federal Bureau of Investigation över en del av Madoffs utrymme medan den utredde anklagelserna om bedrägeri mot Madoff. Mäklare uttryckte oro för att byggnadens koppling till Madoff skulle driva bort hyresgäster. Hyresintäkterna på 885 Third Avenue sjönk under de följande åren, delvis som ett resultat av Madoff-skandalen, men också på grund av ökade vakansgrader orsakade av finanskrisen 2007–2008 . Wolfgangs Steakhouse tog över Vongs tidigare utrymme i byggnaden i slutet av 2009.

2010-talet till idag

Metropolitan 885 Third Avenue LLC misslyckades med sitt första hypotekslån 2010, och RBC stämde den juni för att utmäta byggnaden. Metropolitan ansökte om konkurs den november. Den argentinska gruppen Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA) och Marciano Investment Group förvärvade majoritetsägande i byggnaden i en affär som värderade byggnaden till 395 miljoner dollar. SL Green konsoliderade sitt ägande av den underliggande marken, som värderades till 352 miljoner dollar. Trots Madoff-kontroversen var byggnaden fortfarande mer än 90 procent upptagen efter IRSA och Marcianos förvärv. En del lediga kontorslokaler användes för en konstutställning 2011, och lobbyn var värd för en utställning om Philip Johnsons verk nästa år. Ett kafé hade öppnat i byggnadens lobby 2010; den ersattes 2014 av restaurangen Crimson & Rye, som drivs av kocken Charlie Palmer . För att locka till sig hyresgäster anlitade IRSA och Marciano arkitektbyrån Gensler för att göra om en del av kontorsutrymmena. Ägarna arrenderade sedan ut ytan som färdigbyggda kontor, vart och ett med några tusen kvadratmeter.

Herald Square Properties, byggnadens förvaltande agent, rapporterade 2014 att det fanns en efterfrågan på hela våningar i byggnaden. Nästa år var byggnaden uthyrd till 97 procent, inklusive hela Madoffs gamla utrymme. SL Green sålde en kontrollerande andel i tomträttskontraktet till Ceruzzi Properties och SMI USA för 453 miljoner dollar i oktober 2015. Försäljningen, som hjälpte till att finansiera SL Greens köp av 11 Madison Avenue, slutfördes nästa februari. Ceruzzi, SMI USA och SL Green ägde 78,9 procent av webbplatsen och delade resten med en annan ägare. Ceruzzi arrenderade tillbaka marken till IRSA och fick ett fyraårigt lån på 272 miljoner dollar från Credit Suisse 2017. Byggnaden fortsatte att locka hyresgäster som hedgefonden Alden Global Capital och advokatfirman Noerr . Latham och Watkins tillkännagav 2018 att de skulle flytta till 1271 Avenue of the Americas och lämna en majoritet av 885 Third Avenues kontorslokaler. Mitt i en försvagad argentinsk ekonomi valde IRSA och Marciano att inte utnyttja sin option att köpa marken under 885 Third Avenue 2019. Istället lade Ceruzzi ut marken till försäljning samma år.

På grund av den globala covid-19-pandemin 2020 misslyckades IRSA med att göra betalningar på tomträttslånet, som skickades till en speciell servicetjänst i juni 2020. Ytterligare tvister uppstod när 3 Company LLC, som ägde 21 procent av webbplatsen, försökte femdubbla den årliga tomträttsavgälden för sin del av platsen, baserat på en bedömning som gjordes innan pandemin började. SL Green lämnade in en stämningsansökan och hävdade att paketet inte hade värderats korrekt. Ceruzzi undvek med nöd och näppe att misslyckas med lånet, som SL Green förvärvade i mars 2021. Senare samma år meddelade SL Green på Twitter att de skulle renovera lobbyn; företaget hade börjat hyra ut utrymme i byggnaden i början av 2022.

Påverkan

Newsday citerade 885 Third Avenue som ett exempel på Johnsons "tangentiella tillvägagångssätt", och hänvisade till en intervju för PBS :s American Masters TV-serie 1986, där Johnson beskrev sitt förhållningssätt till arkitektur: "Ibland måste du vara tangent till världen eller du kommer att bli galen." Vincent Scully skrev för The New York Times Magazine att byggnaden var "snurrig Houston-typ", antingen för att hedra Southwest eller hänvisar till Third Avenues rykte som en "frontier street". New York Times jämförde lobbyn på den närliggande 666 Fifth Avenue, omgjord i slutet av 1990-talet, med designen av 885 Third Avenue. New York Daily News skrev 2012 att byggnaden "inte bara är en spännande struktur, det är ett perfekt exempel på modernistisk arkitektur".

Omvänt beskrev Carter Wiseman byggnaden som "campy absurd" i en American Heritage- artikel där han kritiserade Johnson som den "mest överskattade arkitekten". Michael Sorkin kritiserade designen och sa: "På formnivån är byggnaden bara bra, en bra form och distinkt. Men projektet tappar det i detaljerna." Eric Nash skrev 2005 att "diskontinuitet betonas på alla nivåer", från kolumnerna vid basen till byggnadens inredning.

Referenser

Anteckningar

Citat

Källor

externa länkar